ハウスクリーニングに関わる敷金 ガイドライン 借主負担 特約無効
こんばんは。
今日は、久しぶりにお休みに変更になりましたので、色んなサイトを見て、今回のタイトルになりました。（休みになった事情は、正直、先方さんの事情が100％です（驚）が、それについては、割愛致しますが…）
今回は、一般の方がお部屋を賃貸で借りる場合、逆に大家さんなどが賃貸で貸す場合、それに伴うハウスクリーニング及び修繕や交換などに関する記事にしたいと思います。
ここで言う借りる側を「借主」。 貸す側を「貸主」。と分かり易く記載したいと思います。
敷金
よく賃貸物件などの情報ページや雑誌などによくある言葉ですね。
一般の方がお部屋を借りる上で、事前に借主は、家賃とは別に「敷金・礼金」という言葉を見ると思います。
敷金というのは、単純に貸主が借主に対して、家賃の数カ月分を預かるという名目で、一旦、申し出ているというケースが殆どかと思われます。預かる理由も大体が…
1.家賃を払えなかった場合の期間の滞納や夜逃げ防止など
2.設備などの破損に以上があった際の事前費用など
そういった2点が居住中に無ければ、敷金については、あくまで基本的には、何も無ければ、そのまま返還されます。
礼金については、呼んで字の如く、お礼として貸主に渡すお金です。
基本的には、お礼という形を金額にした物で、借主には、返還がされません。
よく「敷金・礼金0」といった謳い文句で、不動産屋さんが広告されているような物件は、文字通り、借主は、入居を決定した場合に、上記の2点について、支払う必要性が有りません。
で、この敷金の返還、それに伴う取り決めなどに伴う色々なトラブルなども有るのが、現状です。それに伴う色々な例として…
ガイドライン
入居の際から、退去の際までに、「どの部分が」「どういった加減で」「どのようになったのか」という観点を線引きした上での、取り決めを国土交通省が、行っております。
で、その内容という物が有るわけですが…結構、細かく取り決め、線引きされているのが、ガイドラインです。こちらに最新のガイドラインのＵＲＬがあります。
お部屋を借りる側、貸す側、それに伴ってハウスクリーニングを行う業者達にとって、ご参考にされると良いと思いますが…
「現状回復」という言葉が有りますが、呼んで字の如く、お部屋を元の状態に戻すという事ですね。但し、これも元の状態に戻す上で、戻せる事と戻せない事（取り替え・交換など）に分かれてしまうかと思われます。この現状回復に携わっているのが、僕たちハウスクリーニング業者やクロス屋さんやその他諸々の業者さん達になります。
上記のＵＲＬには、裁判に発展しているケースの…
1.内容
2.判決結果
3.最終的にどちらが負担になったのか
というケースが、時期、地域別に記載されております。(ＵＲＬから見ると縦書きで首を横に向けないと見にくいのですが…苦笑）借主側にも、ハウスクリーニング費用を負担して頂くというケースも当然、有りました。
借主側としては、こういった費用を負担しなくていいように済む事を事前に、確認、知っておく必要が有りますよね？
勿論、貸主側としても、極力、負担したくないかと思われます。
ここで「借主ＶＳ貸主」という構図が出てきてしまいます。
借主側が負担しなくて済むには…
1.賃貸借契約書の内容をよく読んでおく事。 仮に条文の中に、本契約終了時の原状回復費用は、借り主の負担と記載されている場合については、更にどういった内容が負担になるのかを確認しておいた方がいいと思います。
2.入居を決めた際のお部屋の各箇所別に、事前に立ち合いの際にでも、証拠として、画像などを撮影して、保存などを行っておく事だと思います。
3.そういった事を想定して、入居された際に支払った（預けた）金額が、全て戻ってくる内容かそうでないかを判断するべきだと思います。
で、借主が…しゃぁ～無いな負担せなあかんねやってなる場合が…
借主負担
こういったガイドラインに伴い、更に契約の際には、賃貸借契約書に従って契約をがなされますので、状況によっては、敷金の返還に伴って、現状回復に伴う費用を差し引かれた上で、敷金が返却されるというケースの借主負担という場合が有ります。
例えばの一例を記載致しますと…
・家賃5万円
・敷金15万円（大体は家賃×数カ月分です。）
・礼金10万円
1ＬＤＫ、カップル入居可能、ペット飼育可能のお部屋を大学生のＡさんが、不動産Ｂ社の広告などを見て、彼女とペットと共に、入居する事を決め、卒業までの4年間入居されたと致します。 ※その他の引っ越し費用などは割愛致します。
お部屋が全体的にキレイであった状態から入居開始です。
その後、退去後の際の状況が…
1..ベランダ、窓、サッシは、台風や風化などでゴミが有り、窓やサッシもカビやヤニ汚れだらけであった。
2.お風呂及び鏡には、カビ、皮脂、水垢、ウロコだらけであった。
3.キッチンは、油だらけでギトギトになっている。
4.洗面台は、髪の毛や歯磨き粉などの石鹸カス汚れがあった。
5.トイレは、水垢や便器内の汚れが目立ちました。
6.壁は、模様替えなどで、物を動かしている際に、クロスにキズ付けたり、破れてしまっている。ペットのひっ掻きキズなどもある。
7.タバコで、床を焦がしてしまったり、ペットのひっ掻き跡などがあった。
こういった状況が、7点があったとします。
この状態で退去される場合は、敷金を全額返却頂けるのかどうかですね。
特約無効
賃貸借契約には、特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約）を契約書内に記載しています。特約は、貸主にとっては有利な契約になってしまいますが、こういった契約を無効になる場合もあります。
参考サイトになりますが、
https://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/t_02.html
こういった事がありますので、先ず、一番確認しておくべき内容は、契約書内に有る特約の更に細分化した上での、詳細があるかどうかだと思います。
例えば…上記の1ＤＫの例ですと…
契約書の特例の中に、自然摩耗や経年劣化によるものは、記載されていない場合でしたら、当然ながら借主の負担では有りません。しかし、普段の生活汚れの掃除や故意・過失による設備の劣化や損傷などについて、しっかり記載されていた場合でしたら、特約が有効とされてしまいます。
ですので、上記のような1ＬＤＫの退去の際の契約書の特例の中に、退去の際の現状回復費用は、借主負担とする。などの記載がされていた場合、単純に、上記の例になりますと…
1～7全てが当てはまるかと思われます。で、貸主さんは、僕たちのようなハウスクリーニング業者に、法律上及び契約上の現状回復の為に、お仕事を依頼致します。ここで、僕たちは、依頼内容に応じて、ハウスクリーニング、現状回復を行います。
ここで、更に、問題になってくる場合は、6.や7.の人の故意・過失やペットが絡んだ場合などの設備自体の破損や劣化に伴う原状回復です。
契約書の特例の中に、そういった内容が記載されていれば、当然ながら、借主負担となります。
敷金が納められている金額は、15万円です。1～7の全てが15万円以内で済めば、残った金額が、退去される方に返還されます。
それ以上になってきますと、当然ながら、敷金は返還されません。それ所か、15万円以上した場合は、退去の際に、更に追徴される事も想定しないといけません。せめて1.～5.の項目を退去の際に、こちらのカップルが自らお掃除されていた場合ですと、クリーニング費用が取られずに済み敷金残15万円全てを6.や7にもっていけますね？
では、仮にですが、先程の参考サイトにありましたが、クリーニング費用が、100億円だった言うような極端過ぎるような例は、特約無効とされます。
100億円は有り得ないですよね？
あくまで、極端過ぎる例でしたが、一番の確認点は、契約時の特約内容が…
1.暴利的でない。
2.内容別に、しっかり金額がいくらかと設定されている。（例…クリーニング費用は3万円。 設備などの劣化の修繕や取り替え費用が12万円。などで合計15万円の敷金）
3.印鑑や捺印などが交わされている。
こういった形の逆の1.暴利的であり、2.内容別に金額明示も無く、3.印鑑や捺印などの無い場合は、特約無効にもっていける場合も充分に有りますので、契約書の特約内容には、充分に熟読及び確認、質問、説明を受けた上で、判断されると良いと思います。
僕は、今まで一度も賃貸契約で住んだ事が有りませんが、今回は、法律絡みの事などで、かなり堅苦しく、僕も色々な参考サイトを調べて読んでいく中で、なるほど…といった事が有りました。
実例
ここ最近、僕の知り合いの方が気になっていて、画像を送って頂きました。
こんな感じですが…こちらは、お風呂場内の鏡だそうです。
この方は、こちらの部屋に入居の際には、既に鏡がこのような状態であったそうです。
このような状態で黒いカビが生えていて取れないんですが…と気にかけられ質問されていましたが…
僕は、これは恐らくカビではなく、サビですよと答えております。鏡は金属を含んでおりますので、これは恐らく、入居時に鏡の裏側が錆びた状態で入居されたのでしょう。こういった鏡の場合はこれはお手上げなんで直そうと思えば交換しかないですよとお伝えしております。
これを入居契約時に撮影・保存更には、貸主に確認及び相談といった点がなされていれば、退去の際には、問題無くこちらの鏡に対しての現状回復費用を徴収されずに退去出来るかと思われます。
その他にも色々とお聞き致しましたが、こちらの知り合いの方の契約書の特例内容によっては、敷金から差し引かれる形になるかもしれません。
まとめ
賃貸契約をされる際には、ガイドライン、契約書の内容を熟読の上、納得、了承した上で、入居、退去を行いましょう。
以上、下手な文章力ですが、ここまでお読み頂き、感謝いたします。ありがとうございます。
ご覧頂きまして、何か、ご連絡、ご質問、ご相談等がございましたら、コメントの方、よろしくお願い致します。
尚、メールアドレスは、非公開ですので、プライバシーは保護されますので、よろしくお願い致します。
それでは、今日は、これにて失礼致します。
この記事へのコメントはありません。